2주택자가 무주택자 자녀에게 12억원 아파트 매매시 세금 내역 시뮬레이션


🏡 2주택자→무주택자 케이스

12억원 아파트 매매 vs 증여 세금 계산 상세 내역

📋 전제 조건

• 현재 시가: 12억원
• 취득가격: 8억원
• 보유기간: 3년 6개월
• 부모 상태: 2주택자
• 자녀 상태: 무주택자 (매매/증여로 1주택이 되는 상황)
• 조정대상지역: 해당

⚠️ 중요 안내사항

"자녀 무주택자 케이스"의 의미:

• 자녀가 현재 무주택자인 상태에서 12억원 아파트를 취득하는 경우

• 취득 후 자녀는 1주택자가 됨

• 취득세율: 무주택자 → 1주택자 기준 적용 (1~3%)

• 참고로 자녀가 이미 1주택을 보유 중이라면 "2주택자 케이스"에 해당하여 취득세 8% 적용

💰 매매시 세금 계산
양도가액 12억원
취득가액 8억원
양도차익 4억원
장기보유특별공제(3년 6개월) 3,200만원
양도소득금액 3억 6,800만원
기본공제 250만원
과세표준 3억 6,550만원
세율(2주택 중과 50%) 50%
산출세액 1억 8,275만원
지방소득세(10%) 1,827만원
자녀 취득세(1%) 1,200만원
총 세금 2억 1,302만원
💝 증여시 세금 계산
증여재산가액 12억원
증여공제(성인자녀) 5,000만원
과세표준 11억 5,000만원
1억원 이하(10%) 1,000만원
5억원 이하(20%) 8,000만원
10억원 이하(30%) 1억 5,000만원
10억원 초과(40%) 2,000만원
증여세 산출세액 2억 6,000만원
자녀 취득세(3.5%) 4,200만원
총 세금 3억 200만원

🎯 결과 비교

💰 매매가 8,898만원 절약!




📊 양도소득세율표 (2025년 기준)

보유주택수 일반지역 조정대상지역 비고
1주택 6~45% 6~45% 기본세율
2주택 6~45% 26~65% 20%p 중과
3주택 이상 36~75% 36~75% 30%p 중과

💝 증여세율표 (2025년 기준)

과세표준 세율 누진공제
1억원 이하 10% -
1억원 초과 5억원 이하 20% 1,000만원
5억원 초과 10억원 이하 30% 6,000만원
10억원 초과 30억원 이하 40% 1억 6,000만원
30억원 초과 50% 4억 6,000만원

📅 장기보유특별공제율

보유기간 공제율 본 사례 적용
3년 이상 4년 미만 8% ✓ 적용
4년 이상 5년 미만 12% -
5년 이상 6년 미만 16% -
6년 이상 7년 미만 20% -
10년 이상 30% -
📝 본 사례: 보유기간 3년 6개월 → 장기보유특별공제 8% 적용
계산: 양도차익 4억원 × 8% = 3,200만원 공제

💡 주요 포인트

✓ 자녀가 무주택자(취득 후 1주택)여서 취득세율이 1%로 낮아져 매매가 더욱 유리
✓ 3년 6개월 보유로 8% 장기보유특별공제 적용되어 양도소득세 절약
⚠ 조정대상지역 2주택자로 양도소득세 20%포인트 중과 적용
⚠ 증여세는 11.5억원에 대해 최고 40% 세율까지 적용되어 부담 증가

🎯 최종 권장사항

1. 자녀가 무주택자인 현재 시점에서 매매 진행 권장
2. 8,898만원 세금 절약 가능
3. 자금 조달 계획 수립 후 신속한 진행
4. 세무 전문가와 최종 검토 필수

⚠️ 주의사항

1. 자녀 주택 보유 현황 확인 필수

• 자녀가 현재 무주택자인 경우: 위 계산대로 취득세 1% 적용

• 자녀가 이미 1주택 보유 중인 경우: 취득세 8% 적용으로 세금 부담 대폭 증가

2. 개별 상황별 세금 변동 요인

본 계산은 일반적인 조건을 가정한 시뮬레이션입니다. 실제 세금은 개별 상황(거주기간, 임대소득 여부, 기타 소득 등)에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무사 등 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.