2주택자가 1주택자 자녀에게 12억원 아파트 매매시 세금 내역 시뮬레이션
📊 2주택자→1주택자에게 매매/증여 케이스
세금 계산 상세 조건 및 산출 내역
🏠 기본 조건
부동산 정보
• 아파트 현재 시가: 12억원
• 취득가격: 8억원
• 양도차익: 4억원
보유 현황
• 부모: 2주택자
• 자녀: 1주택자 (주택이 있는 자녀가 추가로 주택을 취득하는 상황)
• 보유기간: 3년 6개월
기타 조건
• 조정대상지역: 해당
• 거주용 주택: 비거주
• 취득/양도 부대비용: 각 2%
🔥 매매 시 양도소득세 계산
📈 단계별 계산 과정
1단계: 양도차익 계산
양도가액: 12억원 - 양도비용(2%): 2,400만원 = 11억 7,600만원
취득가액: 8억원 + 취득비용(2%): 1,600만원 = 8억 1,600만원
양도차익 = 11억 7,600만원 - 8억 1,600만원 = 3억 6,000만원
2단계: 장기보유특별공제
보유기간: 3년 6개월 (3년 이상 4년 미만)
공제율: 12% (비거주용 주택 기준)
장기보유특별공제 = 3억 6,000만원 × 12% = 4,320만원
3단계: 과세표준 계산
양도차익: 3억 6,000만원
장기보유특별공제: 4,320만원
과세표준 = 3억 6,000만원 - 4,320만원 = 3억 1,680만원
4단계: 세율 적용
기본세율: 35% (3억원 초과 구간)
2주택자 중과세: +20%P (조정대상지역)
최종 세율: 35% + 20% = 55%
양도소득세 = 3억 1,680만원 × 55% = 1억 7,424만원
5단계: 지방소득세
지방소득세 = 양도소득세 × 10%
지방소득세 = 1억 7,424만원 × 10% = 1,742만원
💰 부모 총 양도소득세
1억 9,166만원
(양도소득세 1억 7,424만원 + 지방소득세 1,742만원)
📋 양도소득세율표 (2025년 기준)
* 조정대상지역 내 2주택자 기준, 실제 적용세율은 3억 1,680만원 구간에서 55% 적용
📊 장기보유특별공제율표
🏠 자녀 취득세 계산 (매매)
취득가액: 12억원
취득세율: 6% (조정대상지역 2주택자 -취득으로 1주택에서 2주택)
농어촌특별세: 0.2%
총 취득세 = 12억원 × 6.2% = 7,440만원
⚡ 2주택자→1주택자 케이스 총 비교
🔥 매매 케이스
• 부모 양도소득세: 1억 9,166만원
• 자녀 취득세: 7,440만원
총 세금: 2억 6,606만원
💝 증여 케이스
• 자녀 증여세: 3억 4천만원
• 자녀 취득세: 1억 4,640만원
총 세금: 4억 8,640만원
💰 세금 차이
매매가 2억 2,034만원 절약
(증여 대비 45.3% 절세 효과)
💡 주요 포인트
✅ 매매의 장점
• 총 세금 부담이 절반 수준으로 낮음
• 장기보유특별공제로 세금 경감 효과
• 자녀의 현금 부담 발생하지만 전체적으로 유리
⚠️ 증여의 단점
• 높은 증여세율로 인한 과도한 세금 부담
• 증여 취득세율(12%)이 매매 취득세율(6%)의 2배
• 공제한도(5천만원)가 아파트 가액 대비 미미
🎯 권장사항
• 2주택자→1주택자 상황에서는 매매가 압도적으로 유리
• 자녀의 자금 조달 능력을 고려한 매매 추진
• 보유기간 연장으로 장기보유특별공제 확대 검토
📜 관련 법령
• 「소득세법」 제104조(세율), 제95조(장기보유특별공제)
• 「상속세 및 증여세법」 제53조(과세가액), 제54조(증여재산공제)
• 「지방세법」 제11조(취득세), 제12조(세율)
• 「조세특례제한법」 제124조(조정대상지역 중과세)
⚠️ 주의사항
본 계산은 2025년 세법 기준이며, 개별 상황(정확한 보유기간, 거주 여부, 기타 소득 등)에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 정확한 세무상담은 세무전문가와 진행하시기 바랍니다.