위반건축물 이행강제금 5년만 내면 끝? 2026년 최신 정보 | 무한반복부과·감경방법

⚠️ 위반건축물 이행강제금, 5년만 내면 끝난다? 


많은 분들이 “이행강제금은 5년만 내면 종료된다”는 정보를 믿고 있지만, 이는 2019년 4월 23일 건축법 개정 이후 완전히 달라진 이야기입니다. 특히 2015년 위반 건축 후 2026년에 등재된 경우, 과연 5년만 납부하면 끝나는지 혼란스러울 수밖에 없습니다. 


이 글에서는 무한 반복 부과 원칙, 부과 기준일, 계산 방법, 감경받는 방법까지 실제 사례 중심으로 정확히 정리했습니다. 불필요한 과태료 부담을 막기 위해 반드시 확인해야 할 핵심 정보, 지금 바로 확인하세요!






1️⃣ 이행강제금 5년 납부설의 진실

🚨 결론부터 말하면 "5년만 납부하면 된다"는 정보는 과거 제도입니다.

과거에는 이행강제금이 최대 5회까지만 부과되었으나, 2019년 4월 23일 건축법 개정으로 이 상한선이 폐지되었습니다. 현재는 위반사항을 시정(철거·원상복구)할 때까지 무기한 반복 부과됩니다.

🔵 2015년 위반, 2026년 등재라도 상관없음
🟢 시정명령 이후부터 부과 시작
🟡 시정 완료까지 연 1~2회 지속 부과

2️⃣ 현행 이행강제금 제도

📌 이행강제금이란

건축법 위반에 대한 시정명령을 이행하지 않을 경우 금전적 부담을 가하여 간접적으로 의무이행을 강제하는 행정상 강제집행 수단입니다. 과태료나 벌금과는 다른 성격입니다.

📌 부과 원칙

🔵 부과 횟수: 연 1~2회(지자체 조례에 따라 상이)
🟢 부과 기간: 시정 완료까지 무한 반복
🟡 기준일: 최초 시정명령일 기준
🔵 절차: 1차 시정명령 → 2차 시정명령 → 이행강제금 계고 → 부과



3️⃣ 위반 시점과 등재 시점의 차이

🔹 중요한 원칙

이행강제금은 "위반 발생 시점"이 아닌 "시정명령 시점"부터 부과됩니다. 따라서 2015년에 위반했더라도 2026년에 처음 적발되어 시정명령을 받았다면, 2026년부터 이행강제금 부과가 시작됩니다.

❌ 잘못된 인식: "10년 전 위반이니 소급해서 10년치 부과"
✅ 올바른 인식: "시정명령 받은 시점부터 연 1~2회 부과 시작"

💡 단, 시정명령 이후 시정 기회가 주어지지 않은 기간(예: 2012~2014년 사이 시정명령 없음)에 대해서는 이행강제금을 부과할 수 없습니다(대법원 2015두46598 판결).

4️⃣ 이행강제금 부과 기준일

📅 핵심 기준

건축법 제80조 제5항에 따라 "최초의 시정명령이 있었던 날"을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서 부과합니다.

구분 내용
위반 발생 2015년 (무관)
적발·등재 2026년
1차 시정명령 2026년 X월
2차 시정명령 2026년 X+1월
이행강제금 계고 2026년 X+2월
이행강제금 부과 2026년 X+3월부터 시정시까지

5️⃣ 이행강제금 계산방법

💰 기본 계산식

이행강제금 = 시가표준액(㎡당) × 위반면적 × 부과요율 × 가중률/감경률

📌 부과요율

🔵 무허가 건축: 시가표준액의 50% × 100% = 50%
🟢 건폐율 위반: 시가표준액의 50% × 80% = 40%
🟡 용적률 위반: 시가표준액의 50% × 90% = 45%
🔵 대수선 위반: 시가표준액의 10%

📌 가중률

✅ 임대 등 영리목적 + 위반면적 50㎡ 초과: 100% 가중(2배)
✅ 최근 3년 내 2회 이상 위반: 100% 가중(2배)
❌ 단, 위반행위 후 소유권 변경시 가중 제외

6️⃣ 소유권 변경시 이행강제금

🚨 중요: 현 소유자가 부담

이행강제금은 현재 소유자에게 부과됩니다. 이전 소유자가 위반했더라도 매수인이 부담해야 합니다.

📌 감경 혜택

🟢 위반행위 후 소유권 변경: 75% 감경 가능
🟡 적용기한: 지자체 조례로 정하는 기간(보통 1~3년)
🔵 서울시: 2026년 조례 개정으로 1년→3년 확대 추진 중

📌 2026년 신설 제도

특정건축물정리법 시행시 매수인이 이전 건축주에게 구상권 행사 가능(입법 추진 중)

7️⃣ 대응 및 감경 방법

✅ 방법 1: 원상복구(시정)

가장 확실한 해결책. 위반사항을 철거하거나 원상복구하면 새로운 부과 중지. 단, 이미 부과된 금액은 납부해야 합니다.

✅ 방법 2: 양성화 신청

2026년 특정건축물정리법 시행시 일정 조건(구조안전·방화 기준 충족) 하에 합법화 가능. 약 3~4만동 양성화 예상.

✅ 방법 3: 감경 요청

🟢 소유권 변경: 75% 감경
🟡 임차인 거주: 75% 감경
🔵 60㎡ 이하 주거용: 50% 감경
🟢 1992년 이전 건축: 80%(85㎡ 이하), 60%(85㎡ 초과) 감경

✅ 방법 4: 법적 대응

부과 절차 하자, 부과 기준 오류시 이의신청 → 행정심판 → 행정소송 가능



8️⃣ 최신 핫 뉴스

🔥 위반건축물 관련 최신 동향

📰 종로구, '위반건축물 양성화 상담센터' 운영… 주민 재산권 보호 앞장 - 시정일보 (2026.01.09)
종로구는 2026년 12월까지 전문 건축사가 직접 상담하는 양성화 상담센터를 운영합니다. 2025년 한 해 이행강제금 반복부과 사례가 2,800여 건에 달했습니다.

📰 "외부 계단 지붕까지 불법?"…서울시, 주거용 위반건축물 이행강제금 부담 줄인다 - 한국일보 (2025.08.06)
서울시는 이행강제금 75% 감경기한을 1년에서 3년으로 확대하는 조례 개정을 추진 중입니다. 위반건축물 중 77%가 주거용이며, 그중 91%는 다세대·연립·다가구·단독주택입니다.

9️⃣ 실제 사례 및 평가

⭐ 실제 판례: 대법원 2015두46598

2010~2012년 시정명령 후, 2014~2016년 시정명령한 경우 2012~2014년 기간에 대한 이행강제금은 부과 불가. 시정명령의 이행 기회가 주어져야만 부과 가능.


📌 전문가 평가

🟢 긍정: 2019년 5회 상한 폐지로 실효성 확보, 불법 건축 억제 효과
🟡 부정: 선의의 매수인 과도한 부담, 감경 기한 짧아 실효성 부족
🔵 개선방향: 구상권 제도 도입, 감경 기한 확대 필요

출처: 대법원 판례, 법무법인 이현 실무사례

🔟 FAQ

Q1. 2015년 위반이고 2026년 등재면 5년만 내면 되나요?

A. 아니요. 2019년 건축법 개정으로 5회 상한이 폐지되었습니다. 시정 완료까지 무기한 반복 부과됩니다.

Q2. 위반한 지 11년 지났는데 소급해서 11년치 부과하나요?

A. 아니요. 이행강제금은 시정명령 시점부터 부과됩니다. 과거 위반 기간에 대한 소급부과는 없습니다.

Q3. 전 소유자가 위반했는데 제가 내야 하나요?

A. 네. 이행강제금은 현 소유자에게 부과됩니다. 다만 소유권 변경시 75% 감경 혜택이 있으며, 2026년 구상권 제도 도입 추진 중입니다.

Q4. 연 2회 부과는 모든 지자체가 동일한가요?

A. 아니요. 지자체 조례에 따라 연 1회 또는 2회로 다릅니다. 서울 대부분 자치구는 연 1회 부과합니다.

Q5. 양성화 신청하면 이행강제금 면제되나요?

A. 양성화 승인시 새로운 부과는 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 납부해야 합니다.

1️⃣1️⃣ 핵심 정리

✅ 위반건축물 이행강제금 핵심사항

🔵 "5년만 납부" 정보는 2019년 이전 구법, 현재는 무효
🟢 2019년 건축법 개정으로 5회 상한 폐지
🟡 시정 완료까지 연 1~2회 무기한 반복 부과
🔵 위반 시점 무관, 시정명령 시점부터 부과
🟢 현 소유자 부담원칙, 소유권 변경시 75% 감경
🟡 2026년 양성화 기회(특정건축물정리법)
🔵 구상권 제도 도입 추진 중
🟢 원상복구·양성화·감경신청·법적대응 검토 필요


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