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💡 핵심 포인트

등록일과 실제 임대개시일 중 늦은 날짜가 임대의무기간 계산 시작일입니다. 등록 후 공실이 발생하면 실제 임대개시일부터 계산됩니다.

⚠️ 주의사항

계약신고 지연 시 최대 30만원 과태료가 부과될 수 있으나, 실제 임대 사실이 입증되면 임대의무기간 계산에는 포함됩니다.

예시: 10년 장기임대주택

- 등록일: 2020.1.1

- 1차 임대: 2020.1.1~2022.12.31 (3년)

- 공실기간: 2023.1.1~2023.6.30 (6개월)

- 2차 임대: 2023.7.1~

→ 임대의무기간 종료일: 2030.6.30 (공실 6개월 제외)

📌 실제 사례

다세대주택 6개 호실을 2020.1.1에 임대사업자로 등록한 경우:

- 101호~105호: 2020.1.1부터 정상 임대 → 2030.1.1 의무기간 종료

- 106호: 1년 공실 후 2021.1.1부터 임대 → 2031.1.1 의무기간 종료

→ 건물 전체 매도 시 106호는 의무기간 미충족

⚠️ 입증자료 부족 시 문제점

• 계약신고 누락 + 입증자료 없음 = 공실 기간으로 처리
• 임대의무기간 종료일이 늦춰지거나 미충족 상태 발생
• 건물 전체 매도 시 해당 호실에 과태료 부과
• 세제혜택(종부세 합산배제, 양도세 중과배제) 소급 박탈

• 건물 매도 전 확인: 각 호실별 임대의무기간 종료일 계산 및 확인
• 미충족 호실 처리: 의무기간 미충족 호실은 임대사업자에게 개별 양도
• 지자체 사전 상담: 관할 시·군·구청에 호실별 임대기간 산정 확인
• 일괄 양도: 모든 호실을 다른 임대사업자에게 포괄양수도 (과태료 면제)
• 허가 신청: 부도·파산 등 경제적 사정으로 양도 허가 신청 검토

📰 단기민간임대주택 재도입 (2025.10.4)

연립·다세대·오피스텔 등을 대상으로 임대의무기간 6년의 단기 등록임대주택이 재도입되었습니다. 민간임대주택 공급 활성화를 위한 조치입니다.

📰 국토부, 민간임대사업자 의무 이행 상시점검 나선다 (2025.9.22)

국토교통부는 민간임대사업자의 임대차계약 신고, 보증가입 등 의무 위반 예방 및 관리·감독 강화를 위해 오는 23일부터 의무 이행 상시 점검체계를 시행하고, 신고 기한 등을 휴대전화 알림 문자로 안내한다고 22일 밝혔다.

👤 김모 씨 (서울 강남구, 장기임대사업자)

"계약신고를 6개월 늦게 했는데, 실제 입금내역과 전입신고 확인서로 임대 사실을 입증해서 임대의무기간에 포함시킬 수 있었습니다. 과태료는 냈지만 세제혜택은 유지됐어요."

출처: 네이버 부동산카페 후기

👤 이모 씨 (경기 성남시, 단기임대사업자)

"다세대 3가구를 임대하는데 한 집에 8개월 공실이 생겼어요. 지자체에 문의해보니 공실기간은 의무기간에서 제외되고 실제 임대기간만 계산된다고 하더라고요. 정확한 날짜 기록이 중요합니다."

출처: 다음 부동산카페 후기

Q1. 다세대 6개 호실 중 1개만 임대의무기간을 못 채웠는데, 건물 전체를 매도하면 과태료가 얼마인가요?

A. 임대의무기간을 충족하지 못한 1개 호실에 대해서만 주택당 3,000만원 과태료가 부과됩니다. 나머지 5개 호실은 의무기간을 충족했으므로 과태료가 없습니다.

Q2. 호실별로 임대의무기간이 다른데, 건물 전체를 한꺼번에 매도할 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 의무기간을 충족하지 못한 호실에 대해서는 과태료가 부과됩니다. 과태료를 피하려면 모든 호실을 다른 임대사업자에게 포괄양수도 하거나, 미충족 호실만 임대사업자에게 개별 양도하는 방법이 있습니다.

Q3. 임대사업자 등록은 했는데 실제 임대를 시작하지 못했어요. 임대의무기간은 어떻게 계산되나요?

A. 등록일이 아닌 실제 임대개시일부터 임대의무기간이 계산됩니다. 임대차계약서상 임대개시일이 기준이 됩니다.

Q4. 임대의ㅣ무기간 중 다른 임대사업자에게 양도하고 싶은데 가능한가요?

A. 가능합니다. 시·군·구청에 신고하면 다른 임대사업자에게 양도할 수 있으며, 양도받는 자가 임대사업자 지위를 승계합니다.

Q5. 임대료를 5% 이상 올렸는데 과태료가 얼마인가요?

A. 위반 횟수에 따라 500만원~3,000만원 과태료가 부과됩니다. 임대의무기간 준수와 함께 임대료 증액 제한도 반드시 지켜야 합니다.

Q6. 계약신고도 안 했고 임대 입증자료도 없으면 어떻게 되나요?

A. 해당 기간은 공실로 간주되어 임대의무기간에 포함되지 않습니다. 결과적으로 의무기간 종료일이 늦춰지며, 건물 매도 시 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다. 가능한 한 사후신고와 함께 입증자료를 확보해야 합니다.

Q7. 재건축으로 임대가 불가능한 기간도 임대의무기간에 포함되나요?

A. 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지는 계속 임대한 것으로 보지만, 실제 임대기간만 산입됩니다.

• 임대의무기간: 공공지원·장기일반 10년, 단기 6년
• 계산 시작일: 건설임대는 입주지정기간 개시일, 매입임대는 등록일 또는 실제 임대개시일
• 계약신고 누락: 사후신고 가능, 실제 임대 입증자료 제출 필요
• 공실기간: 임대의무기간에 미산입, 실제 임대기간만 계산
• 호실별 차이: 다세대주택의 경우 각 호실마다 임대의무기간 종료일이 다를 수 있음
• 과태료 부과: 주택당 3,000만원, 미충족 호실에만 개별 부과
• 입증자료 부족: 계약신고 누락+입증자료 없음 시 공실로 간주
• 위반 시 제재: 과태료 외 세제혜택(종부세 합산배제, 양도세 중과배제) 박탈
• 구제방안: 정확한 입증자료 보관, 지자체 사전 상담, 임대사업자 포괄양수도 검토

대전고등법원 2021. 9. 16. 선고 2021누10956 판결

임대의무기간 중 민간임대주택을 양도한 경우 과태료 부과 대상에 해당한다는 판례

부산해운대구청장 과태료 부과 사례 (2021. 4. 2.)

민간임대주택 총 20호에 대해 임대의무기간 미준수로 주택당 3,000만원씩 과태료 부과 (감경 후 2억 4,000만원)